このような理由でダイワJ-REITオープンへの投資を考えている人も多いでしょう。
ダイワJ-REITオープンは有名な投資信託ですが、一方で止めた方がいいとの評判があるのも事実です。
本記事では、ダイワJ-REITオープンは投資して良いファンドなのか、やめた方が良いのか分析していきます。ダイワJ-REITオープンへの投資を検討している人はぜひ参考にしてみて下さい。
また、別記事でも投資信託について解説していますので良ければそちらも合わせてご一読ください。
ダイワJ-REITオープンの特徴
投資コンセプトをチェック
それでは、ダイワJ-REITオープンはどんな投資信託なのでしょうか。
まずは、投資コンセプトから見ていきましょう。
出典：交付目論見書
ダイワJ-REITオープンは「東証REIT指数」に連動する投資信託です。
東証REIT指数とはREIT全銘柄を対象とした指数です。ですので、ダイワJ-REITオープンに投資するという事は、REIT全部に投資することになります。
ダイワJ-REITオープンの種類
そして、ダイワJ-REITオープンには4種類あります。
- ダイワJ-REITオープン 約118億円
- ダイワJ-REITオープン（毎月分配型） 約3056億円
- ダイワJ-REITオープン（年1回決算型） 約15億円
- ダイワJ-REITオープン（奇数月決算型） 約1億円
「ダイワJ-REITオープン」は3か月ごとの分配となっております。一方で「ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）」は名前の通り1か月ごとの配当となっています。
4種類ありますが、「ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）」の純資産総額は約3056億円と圧倒的に1位となっています。
本記事では人気を集めている「ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）」について解説していきます。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の評価や評判は良い？悪い？
それでは、まずダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の世間の評判はどうなっているでしょうか。
国内REITの人気ランキングを見てみましょう
出典：みんかぶ
なんと1位にランクインしていますね！人気がある事は間違いありません。
続いて実際に投資している人の口コミが見れる掲示板での評判もチェックしていきましょう。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の掲示板での評判や口コミは
Yahooファイナンスの掲示板を見ると次のような口コミが見られました。
出典：Yahooファイナンス
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）は毎月分配しますので、分配金を多く受け取っていることが分かりますね。
ただ、利益が出ていてそこから分配する分には問題ないのですが、利益が出ていないときまで分配を続けます。
そのため、元本はどんどんなくなっていってしまうのです。
この方の場合、トータルリターンで見るとマイナスになってしまったようです。
一方で、こういった口コミも見られます。
出典：Yahooファイナンス
プラスになるまで持ち続ければよかったのでは？という口コミですね。
確かにもっと長く持てばプラスに転じる瞬間もあったかもしれません。
ですが、基本的に毎月分配型の投資信託は運用効率が悪いのでおすすめされていません。
毎月分配型がおすすめされていない理由
その理由はどこにあるのでしょうか。大きく2つの理由が挙げられます。
①運用効率の悪化
毎月分配型では、投資家に分配金を出すためにファンドの利益だけでは足らず元本を払戻すことがよくあります。
これが続くと運用の元手がどんどん減っていってしまいます。元手が小さくなればなるほど失った金額を取り戻すことは困難です。
例えば同じ10%の利回りで運用した場合を考えてみましょう。
1万円からプラス10%
1万1000円 → 1000円の利益
9000円からプラス10%
9900円 → 900円の利益
このように元手が少なくなるとその分利益も減ってしまうのです。
つまり、分配金で元本を減らしてしまうような投資信託は、どんどん利益を出せない投資信託になってしまうのです。
②再投資のワナ
このように考える投資家も多くいます。ですが、ここにも大きな落とし穴があります。
それは税金です。分配金にも税金が20%かかるのです。
分配金を再投資しようと思うと税金が20%引かれて減った分が再投資に回されるのです。
分配金を受け取らす再投資するのであれば、もともと分配金を出さないファンドを選ぶべきです。そうすれば無駄に税金を支払う必要がありません。
いずれにせよ、分配金を出さないファンドの方が、複利の効果を得られるため運用効率は間違いなくいいのです。
なぜ流行っているの？高利回りに騙されるな
では、そんな投資信託なのになぜ人気ランキング1位を取るほど流行っているのでしょうか？
それは見た目の利回りが高いからだと思います。
例えば2022年度の分配金合計は640円です。これを3末の基準価格2083円で考えると、約30%の分配金利回りとなります。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の手数料は高いのか安いのか？
続いてダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の手数料についても確認しておきましょう。
REITに投資する投資信託や東証REITに連動するETFと比較してみます。
| ニッセイ J-REITファンド（毎月決算型） | NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 |
ダイワJ-REITオープン | |
| 購入時手数料 | 最大2.2% | なし | 最大2.2% |
| 信託報酬（実質） | 年率1.1% | 年率0.1705% | 年率0.792% |
| 解約手数料 | なし | なし | なし |
一般的なJ-REITファンドの投資信託より手数料は安くなっています。
しかし、これはダイワJ-REITオープンが指数に連動するファンドだからです。
同様に東証REIT指数と連動するETFと比較すると手数料はかなり高くなっています。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の投資先上位10銘柄
投資先についても見ていきましょう。
組入れ上位の10銘柄は次のようになっています。
（2024年1月31日時点）
| 投資法人名 | 用途銘 | 比率 |
| 日本ビルファンド | オフィス不動産投資信託 | 6.6% |
| ジャパンリアルエステイト | オフィス不動産投資信託 | 5.5% |
| 野村不動産マスターF | 各種不動産投資信託 | 5.0% |
| 日本都市ファンド投資法人 | 店舗用不動産投資信託 | 4.6% |
| KDX不動産投資法人 | 各種不動産投資信託 | 4.4% |
| 日本プロロジスリート | 工業用不動産投資信託 | 4.3% |
| GLP投資法人 | 工業用不動産投資信託 | 4.2% |
| 大和ハウスリート投資法人 | 各種不動産投資信託 | 3.7% |
| オリックス不動産投資 | オフィス不動産投資信託 | 3.2% |
| ユナイテッド・アーバン投資法人 | 各種不動産投資信託 | 3.2% |
特に用途が偏っている訳ではなくバランスよく分散投資しています。
ダイワJ-REITオープンは東証REIT指数に連動するように運用していますので、時価総額が大きいREITに投資することになります。
特に大きな特徴がある訳ではなく、日本のREIT全体が盛り上がれば上昇しますし、盛り下がれば下落することになります。
ダイワJ-REITオープンの今後の見通し
それでは、ダイワJ-REITオープンの今後の見通しはどうなっていくでしょうか。
不動産業界は金利の影響を大きく受けます。基本的には金利が上がると下落し、金利が下がると上昇します。
不動産を買う際にはローンを組むので、金利が低ければ買い手が多く、金利が上がると買い手が減ってしまうからです。
では、今後の金利の推移はどうなっていくでしょうか。まずこれまでの推移を確認してみましょう。
出典：SBI証券
そもそも日本では大規模な金融緩和が行われており、金利は非常に低くなっています。そのため、下げられる余地が残っておらず状況が好転していくことは考えにくいです。
そんな中で、日本でもインフレが始まり若干政策金利は引き上げられました。
日本銀行の植田総裁も現状継続の見解を示していますが、今後金利が上昇していくことも十分に考えられます。
REITの今後の見通しとしては、決して明るくないと思います。
ですので結論としては、ダイワJ-REITオープンへの投資はおすすめできません。
投資するならもっと良い投資先は他にあります。
いくつものファンドを分析した結果おすすめのファンドは下記ランキングにまとめていますので投資先をお探しの方はぜひそちらもチェックしてみて下さい。
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