資産運用にはいくつかの方法がありますが、サラリーマンに人気の運用の一つが不動産投資ではないでしょうか。
不動産投資は何だかカッコいいですし、「実は銀座にマンションを持っているんだよね～」とか言ってみたいですよね！
ですが、実は不動産投資には危険がいっぱいで失敗しやすい投資です。特にサラリーマンがカモにされてしまう理由を解説していきますので、投資を考えている方は参考にしてみて下さい。
他にも注意すべき資産運用について解説していますので気になる方はそちらもご一読ください。
サラリーマンが不動産投資でカモにされる5つの理由
サラリーマンが不動産業者にカモにされてしまうのは何も憎いからではありません。
ターゲットにされやすい条件が揃ってしまっているからなのです。
カモにされる5つの理由についてみていきましょう。
経験の浅い人が多い
「不動産投資が好きだし詳しいから不動産を買う」というサラリーマンの方はあまりいません。
どちらかというと、やったことないけど不動産投資をやってみたいという状況で購入する人が多いです。
そのため不動産の情報について真偽を確かめることができず、販売業者の言いなりになってしまう傾向があります。
本業が忙しい人が多い
さらに、いうまでもなくサラリーマンの本業は会社の仕事です。
物件の調査や購入後の物件の管理など、不動産投資業務に時間を割けないことが多いです。
そのため、不動産会社の提示してくる物件をそのまま購入したり、管理も任せっきりになってしまったりと利益を上げづらい状況が続いてしまいます。
将来の備えにつけこまれる
サラリーマンの方には定年がありますので、将来の備えをしたいという人も多いと思います。
そのために資産運用を考えている人も多いでしょう。
ただそこにつけこもうとするのが不動産の販売業者です。将来の備えをしたいという思いを悪用する業者もいるので注意してください。
属性が良い
そして、サラリーマンが注意すべきところは属性が良いところです。
いえ、逆です。属性が良くてローンを借りられるがゆえに、不動産販売業者に狙われてしまうのです。
ローンの枠も多い
さらに、借りやすいだけではなく、借りられるローンの金額も大きいです。
そのため、1件目の物件を購入したら、2件目、3件目と続けて営業されることも少なくありません。
購入した物件の良い悪いがわからないまま、どんどん借金だけが増えていくのです。これは非常に大きなリスクです。
このように感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、悪い不動産をつかんでしまったら本末転倒です。
ローンを組めることは確かにサラリーマンの強みですが、だからといって不動産投資をしなければいけないわけではないのです。
こんな営業トークに要注意！サラリーマンがはまる資産運用の罠
サラリーマンは不動産を購入する能力が高いからこそ、不動産業者に狙われてしまうわけですね。
では、どんな勧誘に注意すべきなのでしょうか。チェックしておきましょう。
将来の備えになりますよ！
え？と思われるかもしれませんが不動産投資は手間やリスクの割に利回りが低いです。
こちらの純利回りのデータを見てください。
出典：ニッセイ基礎研究所
オレンジの線が住宅です。純利回りは2010年ごろをピークに下がり続け3%程度になっています。
これは、リーマンショック後のタイミングは不動産価格が安かったが、それ以降は値上がり続けており利回りが下がっているとも取れますね。
いずれにせよ不動産の利回りは3%程度で決して高くありません。さらに、空室になってしまったらどうなるでしょうか？さらに下がり1%や場合によってはマイナスになることも全然ありえます。
そもそも不動産投資の利回りは決して高くはなく、ローンを組んで借金をすることによって無理やり利回りを上げる運用手法なのです。
非常に大きなリスクをとれる人にだけ向いているのが不動産投資なのです。
節税になりますよ！
続いてよく聞かれる営業トークが「節税になる」です。
不動産を購入する際に組んだローンの利息や元本を減価償却費として収入から引くことができます。
確かに節税効果はありますが、本来の不動産投資業務に比べたら微々たるものです。
特に多いケースが「節税効果で税金は減るけども、借金の返済で毎月赤字になっている」という状況です。
節税するために月々のキャッシュフローがマイナスになっていたら意味がないですよね！
「節税になる」という営業トークはあくまで参考程度に聞いておきましょう。
家賃は保証しますので安心してください！
最近では「家賃は保証します。」という営業トークもよく聞かれるようになってきました。
業者が家賃を保証するので投資家は空室リスクを気にしなくていいということですね。
これはサブリース契約と呼ばれていますが注意すべきことは3点あります。
- 家賃が80%～90%に下がってしまう
- 契約更新がありさらに大幅に家賃を下げられる可能性がある
- サブリース契約は簡単に解除できない
まず、そもそもですがフルの家賃を受け取れることはありません。サブリース業者が彼らの収入をとるからです。
これが10%程度あれば、空室リスクとの備えとしてはなしではないのかもしれません。
ですが、問題は更新時期があり、サブリース業者側がほぼ一方的に価格を変動させることができるのです。大幅に価格を下げられてもそれを受け入れるしかありません。
入居者が入らず困っているときに、賃料を下げられたらサブリース契約の意味が何もないですよね？ただ業者への報酬の支払い損になってしまいます。
サブリース契約はすべきではありません。
さらに投資家側からサブリース契約を解除することは基本的にできません。初めからやらないことをおすすめします。
私が不動産投資をおすすめしない理由
これまで見てきたように不動産投資はおすすめしづらいです。
また、不動産という仕組み上、一般投資家には厳しい側面もあります。基本的に普通の人は優良物件を取得することはできません。
残念ながらこれは間違いです。
一般の個人投資家が買える物件はすべて悪い物件です。
そう思うかもしれませんがこれは事実です。
なぜなら、不動産業界はコネの世界であり優良物件は紹介でほぼなくなってしまうからです。
売れなかった物件だけが、わざわざ手間や費用をかけて一般の人でも見られるインターネットに載ってくるのです。
不動産業者だけが見られるレインズ（REINS）というシステムもありますが、これもプロがずっと目を光らせていますので優良物件はすぐに売れてしまいます。
不動産投資は限られた人におすすめ
不動産投資で利益を得られるのは限られた人たちだけです。
「家族や親友が不動産業者で世に出る前の優良物件を紹介してもらえる」
「リフォーム技術があり他の人が買えない古い物件も買える」
「現金が数億円ありローン審査不要で即決で物件購入できる」
等々
一般投資家にとっては不動産投資は極めて厳しい資産運用だと言わざるを得ません。
儲かったっていう話を聞くこともありますが、それはたまたまマーケット全体が上昇してるタイミングなだけであることが多いです。
誰でもできる資産運用なら不動産投資よりヘッジファンドがおすすめです。
ヘッジファンドは富裕層向けに発展した運用サービスで投資家の代わりに資産運用を行います。
投資初心でもプロのクオリティで資産運用できますので場合によっては利回り10%～も期待できます。
ヘッジファンドについては下記ランキング記事で解説していますので投資先をお探しの方はそちらもチェックしてみて下さい。
欧米の富裕層に選ばれている
利回り10%～が期待できる
リスクを抑えた安定運用
