1口100万円の小額からできる不動産投資として「みんなで大家さん」が人気を集めています。
一方で「怪しい」、「おかしい」、「からくりがある」といった評判があるのも事実です。
みんなで大家さんに投資すべきか否か解説していきますので、運用を検討している方はぜひ参考にしてみて下さい。
他の運用商品についても別記事で解説していますので良ければそちらも合わせてお読みください。
みんなで大家さんの特徴やメリットは？
誰でも気軽に投資できる
さて、まずは「みんなで大家さん」がどんな運用商品なのかから確認していきましょう。
一般的に不動産投資では物件や土地の価格が高く、安くても数百万円から、高ければ数億円程します。そのため多額の元手が無ければそもそも資産運用することができません。
しかし、「みんなで大家さん」では複数の投資家の資金を合わせて物件を購入するため、1口100万円の小額から不動産投資を始めることができます。
いつでも解約できる
さらに、「みんなで大家さん」では営業者と投資家が匿名組合契約を結んでおり、投資家は営業者へ権利を譲渡することができます。
この言い方だちょっと難しいですが、簡単にいうといつでも投資資金を解約して現金化できるということです。
みんなで大家さんの評判は？
それでは、そんな「みんなで大家さん」の評判はどうなっているでしょうか。
Twitterを見てみると、実際に投資している方の報告が見られました。
200万円投資して18,621円の配当が得られているようです。2か月ごとに分配金が支払われていて源泉徴収された金額なので、年間で見ると確かに6~7%程度ありそうですね。
一方でネガティブな口コミも見られました。
「みんなで大家さん」に投資するリスクの大きさを指摘しています。
資産運用する上でどんなリスクがあるのかは非常に気になりますよね。
「みんなで大家さん」のリスク面に目を向けて考えてみましょう。
みんなで大家さんは元本割れする？
「みんなで大家さん」のホームページを見てると非常に強い言葉で商品が宣伝されています。
『預金感覚で始められる分配回数年6回の資産運用』
しかしながら当然「みんなで大家さん」では元本は保証されていません。
不動産投資ですから当然ですが、不動産の価値が下がったり、借り手がつかなかったりすることで運用がマイナスに終わることは普通にありえます。
元本保証の商品ではないので注意して下さい。
なぜ怪しいとの評判が出るのか？
現実的に難しい・・・？
決して元本保証ではないのですが、「みんなで大家さん」は安全性を力強くアピールしており、創業以来24年間元本評価割れや想定利回りを下回ったことはないとしています。
千歩くらいゆずって元本評価割れが一度もないのはまだしも、高く設定している想定利回り6%～7%を一度も下回らないというのはにわかには信じがたいですね。
この24年間でリーマンショックもあったわけですから、普通の不動産投資会社は軒並み損を経験しているはずです。
その中で一度もマイナスを出さないのは現実的には難しいと思ってしまう人の方が多いのではないでしょうか。
なぜ驚異の高利回りを維持できるのか？
高利回りを実現している理由を「みんなで大家さん」は次のように説明しています。
不動産投資では投資した物件が値下がりすると当然運用結果はマイナスになってしまいます。
恐らく上記説明の意図するところとしては、独自の安定的な評価基準を採用しているから不動産価格の下落の心配はいらないよ、ということかと思います。
しかしながら、自社の評価価格がいくらであろうと、売買市場で値下がりしてたら何の意味もないですよね？
帳簿上の評価価格は安定するかもしれませんが、結局その評価価格で売れなければ何の意味もありません。
利回りを支える理由がなかなか理解しがたい説明であることも（少なくとも私は分かりませんでした。）怪しいと指摘される要因ではないでしょうか。
みんなで大家さんでの資産運用は実際どう？
プロジェクトの概要
良い部分と不安になる部分がありましたが、実際どんな投資なのか判断するために具体的な案件を見ていきましょう。
投資案件の詳細はこちらです。
| 商品名 | シリーズ成田14号 |
|---|---|
| 想定利回り | 7.0% |
| 運用期間 | 5年 |
| 所在地 | 千葉県成田市小菅字ドウメキ175番、181番、120番、118番、外6筆 |
| 土地面積 | 合計 18,536.64㎡ |
| 募集金額 | 25,372,000千円 |
| 想定賃貸利益 | 2,220,050千円 |
昨今の事情を踏まえると、不動産投資の一般的な利回り水準は2%~4%程度と言われています。
その中で、こちらの想定利回りは7%と非常に高くなっていますね。
一体投資対象にどんな魅力があるのか見ていきましょう。
投資対象の物件や土地はどんなところ？
それでは実際に投資する物件や土地はどうなっているのでしょうか。
こちらのシリーズ成田14号の投資対象は成田空港周辺の土地でありまだ物件等はありません。
場所としてはこちらになります。
今は山林となっているこの場所を開発してショッピングセンターなどを建てようとしている事業者がいます。
この土地を「みんなで大家さん」で集めたお金を使って購入し、その開発を行う事業者に貸付けて利益を得よう！というのがシリーズ成田14号の仕組みとなります。
では、次に考えるべきことは何でしょうか。
それは「この土地に想定利回り7%を実現するだけの魅力があるの？」ということですね。
順番に分析していきましょう。
どうなれば投資家に7%の分配金を支払える？？
案件の詳細から土地面積と募集金額、想定賃貸利益を抜粋してみましょう。
| 土地面積 | 合計 18,536.64㎡ |
|---|---|
| 募集金額 | 25,372,000千円 |
| 想定賃貸利益 | 2,220,050千円 |
募集金額は253億7200万円となっています。
そして、これを貸し出すことによって得られる想定賃貸利益は22億2005万円です。
仮に募集した資金全てを使って土地を購入したとすると利回りは8.75%となります。
ここから経営費用や諸費用を差し引いて投資家への分配金利回りは7%となります。
これらの想定が成り立ってようやく投資家に7%の分配金を支払えるわけですね。
では、想定賃貸利益22億2005万円は本当に実現できるのでしょうか。
本当に想定賃貸利益は実現できるのか？
今回の土地面積は18,536.64㎡です。これを貸し出して賃貸利益22億2005万円を得る計画となっています。
1㎡あたりに直すと、119,765円となります。これは年間賃料なのでイメージしやすくするため月間で考えると9,980円です。
1㎡あたり9,980円の賃料は適正でしょうか？
比較のため1㎡あたりの家賃相場の上位を見てみましょう。
| 投資対象 | 9,980円 |
|---|---|
| 1位 東京都港区 | 6,584円 |
| 2位 東京都千代田区 | 5,767円 |
| 3位 東京都渋谷区 | 5,337円 |
| 4位 東京都中央区 | 4,621円 |
| 5位 東京都目黒区 | 3,685円 |
こうして並べてみると驚きの結果ですね。
9,980（円/㎡）の想定賃料がずば抜けて高いことが分かりました。とてもではないですが、千葉県成田市の山林でこれだけ高い賃料を実現するのは難しいのではないでしょうか。
でも実際に分配金が振り込まれているけど？？
利回り6%～7%に相当する分配金を受け取っているとする声は確かにあります。
しかし、本質的には不動産投資自体が上手くいっていなければ想定した分配金を支払い続けることはできません。
仮に今支払われていても、将来減額されるかもしれないし支払われなくなるかもしれません。
今払われている、もしくはこれまで払われていたという事実は将来の利益とは無関係なので過去実績だけで安心して投資しないように注意しましょう。
みんなで大家さんはどんな人におすすめ？
それでは、「みんなで大家さん」に投資すべきか否か、投資判断はどのようにしたらいいでしょうか。
先程の案件詳細を見たり、もっと深く土地について調べてみたりして想定賃貸利益は十分に実現できると確信できた人にはおすすめです。
そうでない人にはおすすめできません。
個人的には、やっぱり先程の案件詳細を見た限り、想定賃貸利益を達成するの難しいと思いますので投資しません。
他にも優良な金融商品はいっぱいあります。私が個人的に分析した結果、おすすめファンドは下のランキングでまとめていますので投資先をお探しの方はぜひ参考にしてみて下さい。
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